浅议工程质量保修

工程质量，是建筑企业的立足之本，是四川雄飞集团有限责任公司的立足之本，更是自贡市赛狮建筑安装有限责任公司的立足之本。

工程质量，写入《建筑法》、《刑法》、《建筑工程质量管理条例》及众多部门规章中，已形成较为完整的工程质量法律体系。

工程质量，实行终身责任制，严把质量关是建筑人重要的职业操守，更是在有生之年能免受牢狱之灾的有力保证。

工程质量，在吴雄飞董事长、吴思雄副董事长组织召开的多次建筑系统全体会议上一再强调，必须保证工程质量。

工程质量从设计、施工、投入使用到结束其使用寿命，是一个漫长的过程，期间会因为种种原因造成一些质量缺陷，比较突出的如：外墙、卫生间墙面渗漏泛碱，外墙砖的空鼓脱落、楼板裂纹、墙面保温层的开裂等问题，出现这些问题后，如果能及时维修处置，并有效安抚业主可以减少部分负面影响，甚至在一定意义上可以塑造企业高效率的专业形象，可以体现雄飞集团对建筑产品的责任感。当然，这种责任感并不应进行无限放大，更不应进行道德绑架，凡在保修期内的，有义务及时组织维修，保修期外的需由物权人和管理人进行维修的，应该按国家的相关法律法规进行解释，告知其维修义务。

一、下面通过节选部分与质量保修有关的法律法规，来厘清质量保修的内涵和外延：

根据建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》的定义，房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

《建筑法》第六十二条对建筑工程的保修范围进行了规定。

国务院制定的《建筑工程质量管理条例》第三十九条、第四十条对建筑法所提及的工程质量保修进行了具体的规定。

笔者认为此内容可以与《GB50300-2013 建筑工程施工质量验收统一标准》进行结合理解。该标准附录B将建筑工程划分为十个分部工程，“地基基础工程”对应国标的地基与基础分部工程，其中地下防水的适用，笔者认为底板、挡土墙的防水因不易受到破坏，其保修期宜按地基基础的设计使用年限理解，有绿化的地下车库顶板防水因容易受到植被根系破坏宜按屋面防水工程5年理解，无绿化的地下车库顶板防水宜按地基基础的设计使用年限理解；“主体结构工程”对应主体结构分部工程；“屋面防水工程”对应屋面分部工程的防水与密封子分部工程；“有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”对应建筑装饰装修分部工程中的外墙防水；“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程”对应建筑装饰装修分部、屋面分部、建筑给水排水及供暖分部、通风与空调分部（含地下人防通风系统）、建筑电气、智能建筑、电梯。

本条例对质量保修规定的对象是建设单位和施工单位之间。那业主的保修期限有没有规定呢？

根据建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第十六条规定“房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。”

笔者翻阅了建设部令第88号《商品房销售管理办法》，其中有如下规定：

“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”

结合前文，假设山水名城8#如期竣工，则竣工日期为2017年9月15日，如果按合同约定，交房日期为2017年10月15日，则建设单位出具给业主的保修书中防水保修期应该填制为4年11个月，或者直接填制为保修截止日2022年9月14日。如果建设单位的房屋在2022年9月14日之后才出售，那保修期则要满足建设部的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，如下：

“2、地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”

二、保修期的其他专项规定

1、保温工程对应节能建筑分部工程。《节约能源法》第二十三条规定“在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”保温工程包含墙体保温、幕墙保温、门窗保温、屋面保温、地面保温。

2、电梯。建设部、国家经济贸易委员会、国家技术监督局发布的建计〔1994〕667号《关于加强电梯管理的暂行规定》明确“新安装电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月。由于电梯使用单位管理使用不当所造成的损坏，由电梯使用单位负责，生产企业可予以有偿修复。”

在建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》中电梯被认定为“共用设施设备”，两个文件都是建设部颁发的，应以颁发时间较近的文件为准，即电梯的保修期应按《建筑工程质量管理条例》中的“……设备安装和装修工程，为２年。”执行，且与到货期无关。

3、《GB50300-2013建筑工程施工质量验收统一标准》的附录C 室外设施和附属建筑及室外环境适用于《建筑工程质量管理条例》第四十条 第二款“其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”

4、人防工程中的“地下人防通风系统子分部工程”宜按2年质保期执行。

5、白蚁防治保质期。根据建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》第八条 “白蚁预防包治期限不得低于15年，包治期限自工程交付使用之日起计算。”

三、超过保修期的维修责任

1、《侵权责任法》第八十五条有具体的规定。

即超过保修期后，建筑物本身发生的脱落造成的损害是要由所有人、管理人或者使用人承担赔偿义务的，也就是说，所有人、管理人、使用人在保修期后，有维修、修缮的法定义务，保证其安全性。所有人是业主、管理人是物业公司。

《住宅专项维修资金管理办法》第三条和第二十四条有具体规定。

具体的规定较繁杂，这里不一一描述，但在外墙饰面砖过2年质保期之后，发生空鼓有掉落危险时，根据《侵权责任法》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，物业公司是有法定义务启动住房维修资金排除危险。因物业公司及业主（或业主委员会）未及时组织维修造成的损害，其承担相应责任。

四、关于竣工验收日期的规定

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2004】14号）第十四条有具体的规定。

五、施工总承包单位是否承担保修连带责任

《建筑法》第五十五条有具体规定。

笔者认为凡总包单位收取发包人总包服务费的，应理解为总、分包关系。项目部履行总包单位义务，如审批分包单位的专项施工方案、监督安全技术交底及施工过程质量控制、材料保管、竣工资料汇总等。分包单位发生的质量问题，总包单位应督促分包单位处理，分包单位不及时处理的，总包单位有权先行处理后，从质量保证金中扣除。质量保证金已退还的，按合同关系进行追偿。

凡总包单位未收取总包服务费的，总包单位不承担总包单位保修责任，由建设单位与分包单位承担连带保修责任。

六、厘清质量保修的意义

1、有利于明确建设施工合同、分包合同及物资设备采购的保修期，尽量要求厂家保修期与施工单位、建设单位保修期一致。

2、有利于明确施工单位、建设单位保修义务范围和期限，不违约也不承担多余的责任。

七、总包单位对质量保修的处理

总包单位所辖施工项目部应设立质量售后服务岗位，纳入考核范围，物业公司及建设单位对考核提出建议意见。责任项目部在收到保修信息后应及时处理并反馈保修情况，同时对保修期内出现质量缺陷影响业主生活的情况，进行解释和关怀。

项目部设立质量售后服务岗位有几点积极意义：一是体现项目承包责任制和项目经理责任制及质量终身责任制；二是保修处理作为事后控制措施，项目部可以最直接的对之前工作中的疏忽和失误进行归纳、总结，在施工过程中引起特别注意，避免犯同样的错；三是质量保证金用于支付售后维修的相关费用，甚至赔偿业主的相关损失，由缴纳质保金的项目部管理人员参与赔偿并分摊，是合理、公平的；

建筑公司职能部门应作为收集售后信息的窗口，传递保修信息，接收反馈，监督实施情况。

八、质量保修的趋势

随着我国建筑材料的进步和施工工艺的规范成熟，特别是近年来提倡的工业化建筑的兴起，其质量控制和质量保证应该较2000年出台《建筑工程质量管理条例》时有较大的提高，国家的相关政策势必会进行相应的调整。

雄飞集团作为全国跨多个省市的知名开发企业、建筑公司应该对自己高标准、严要求，不应该满足于现状。只有尽量少的出现质量瑕疵，才能营造更好的市场口碑，才能更好的跟进时代的步伐。

因篇幅有限，笔者只言片语，有些地方表述的不尽翔实。笔者就职于施工单位，对质量售后的理解和看法难免有所偏颇和错误，请大家谅解并来信指正，笔者将在以后刊登勘误。电子邮箱：328020647@qq.com