房地产私募基金组织优劣对比
文-张悦
房地产私募基金是指通过非公开方式，面向少数个人或者机构投资者募集资金而设立的，以房地产为投资对象的投资基金。
房地产私募基金类型主要为：依托房地产公司设立的基金（募集的资金主要用于集团下属项目的开发，如华润置地、金融街、中国海外、金地集团等都设立了基金公司）；专业投资机构设立的房地产基金
（以专业机构投资者或者中小企业为主要发起人，通过基金管理机构对项目进行投资。如鼎辉房地产基金、高和投资、开普投资等）
目前房地产私募基金有三种组织形式：公司制、合伙制、信托制。
（1）公司制
以公司法为基础，股东会与董事会、董事会与经理层双重委托关系等。此种形式目前由于双重税费、工商手续多等原因较少采用。
（2）合伙制
在有限合伙制模式下，基金的投资者作为合伙人参与投资，依法享有合伙企业财产权。普通合伙人代表私募股权基金对外行使民事权利，并对基金债务承担无限连带责任。有限合伙人以其认缴的出资额为限对私募股权基金债务承担连带责任。这种形式是目前国内房地产私募股权基金的主要形式。
（3）信托制
房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产项目的开发和经营，为委托人获取一定的收益。
目前我国“房地产信托”一词表述不够严谨。根据《信托投资公司管理办法》第二十条的规定，信托投资公司的信托业务有二：一是资金信托业务，二是动产、不动产及其他财产信托业务。从我国目前的房地产信托产品来看，既有投资者将资金委托给信托投资公司用于房地产投资，也有房地产企业将房地产项目、公司股权等委托给信托投资公司管理。但不论哪种类型的房地产信托，其目的均是通过信托方式解决房地产企业的融资难题。其并非类似于reits的真正的不动产信托，而是一种资金投向房地产项目的信托产品，和国外的房地产信托基金（reits）差别极大。
如下为三种组织形式的比较：
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公司制
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合伙制
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信托制
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法律依据
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《公司法》
《创业投资企业管理暂行办法》
《基金法》
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《合伙企业法》
《合伙企业管理登记办法》
《基金法》
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《信托法》
《证券投资基金法》
《信托投资公司资金信托管理暂行办法》
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公司形式
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有限责任公司
股份有限公司
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普通合伙企业
有限合伙企业
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信托公司
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发起人数或者份数
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有限责任公司50人以下
股份有限公司200人以下
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有限合伙制2-50人
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小于等于200份
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出资额
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实收资本3000万以上，单个人投资100万以上。
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实收资本3000万以上，单个人投资100万以上。
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有信托计划规定，对受托公司和受托管理公司有要求。
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出资方式
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分几次出资，灵活
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承诺出资，灵活
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一次募足
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承担风险
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以出资额为限承担有限责任
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LP有限责任，GP无限责任
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信托及约定责任
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承担税收
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企业所得税、个人所得税（适用于财税[2007]31号优惠条款）
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无公司所得税，只对合伙人收益部分征收个人所得税。
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投资人所得税
信托公司所得税
管理公司所得税
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优点
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1、设立简单便捷。
2、治理结构明确。
3、投资收益可以留存，继续投资。
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1、不是纳税主体，企业本身不需缴纳资本利得税和所得税。
2、有限合伙人以出资额为限承担有限责任
3、企业成立时不需要对承诺出资额进行验资，有限合伙人之间没有控股权之争。
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1、信托不是独立的法人，信托的设立或者发行不需要公司行或者合伙型的注册登记程序。
2、信托具有免税地位，相当于投资人直接投资与被投资公司。
3、委托人以出资为限承担有限责任。
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缺点
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1、面临双重征税
2、利润通常按股权多少决定，对私募经理人激励不足。
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1、有限合伙制企业的权益不能公开发行或者上市交易
2、有限合伙制企业只能向特定的投资者募集资金
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1、信托资金一步到位，如果没有确定的投资项目，资金使用缺乏效率。
2、投资者缺乏常设机构对基金管理人的活动进行监督。
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